Vladimír Bencz za ZFP Investments: Dopad koronaviru na realitní fondy



IMG_3643cr-1.jpg
 
Datum: 24.4.


Vladimír Bencz za ZFP Investments: Dopad koronaviru na realitní fondy

Jak velký dopad může mít současná situace způsobená koronavirem na realitní fondy a jejich investory? O tom se v našem rozhovoru rozpovídal Vladimír Bencz, člen představenstva ZFP Investments a portfolio manažer ZFP realitního fondu. 


Jak současná ekonomická situace a omezení kvůli nákaze koronavirem komplikuje vaše fungování a fondový byznys? 
Súčasná situácia z hľadiska prevádzky spoločnosti spôsobila, že spoločnosť začala viac využívať elektronické kanály vzájomnej komunikácie, čo znamená, že časť pracovníkov pracuje v tzv. režime homeoffice a časť pracuje priamo z priestorov ústredia spoločnosti. Komunikácia vo vzťahu ku klientom bola vo veľkej miere elektronická aj doteraz. Zároveň sa urýchlil vývoj ďalších podporných aplikácií, ktoré zjednodušia život investičným sprostredkovateľom, klientom, ale aj spoločnosti. Spoločnosť funguje v plnej prevádzke a vykonáva všetky činnosti bez omeškaní a prerušení rovnako, ako pred vypuknutím pandémie.

Vyššie uvedené napomáha podporovať aj fondový biznis, kde sa samozrejme znížená mobilita obyvateľstva prejavuje aj v znížení produkcie. Na druhej strane očakávame po skončení obmedzujúcich opatrení vlády návrat k normálu.

 
Očekáváte, že situace povede i k poklesu cen komerčních nemovitostí?
Tu je na mieste odpovedať na tzv. „otázky za milión“: Dokedy bude súčasná situácia trvať? Aké budú prijaté opatrenia vedúce k zlepšeniu situácie? Aký bude a ako dlho bude trvať návrat do „normálu“? Ich zodpovedaním by sa predikcia ďalšieho vývoja robila ľahšie. Nič z toho nemáme „vo vlastných rukách“, okrem vlastnej sebadisciplíny vedúcej k ochrane vlastného zdravia. Rozhodovanie majú vo svojich rukách vlády jednotlivých krajín. V súčasnosti môžem vychádzať iba z toho čo je aktuálne platné a z vlastných predikcií vývoja. Preto aj úvahu o dopade na ceny komerčných nehnuteľností rozdeľujem na scenáre:

1. Krátke trvanie súčasnej situácie, približne 1 – 3 mesiace, silné reštrikčné opatrenia vlád: Tento scenár počíta s tzv. izolovaným obdobím, ktoré by nemalo spôsobiť vážnejšie štrukturálne problémy v ekonomike. Predpokladám, že každá firma by mala mať určité rezervy na prekonanie nepriaznivej ekonomickej situácie a s finančnou podporou vlád by to mala ustáť väčšina komerčných subjektov. Preto sa domnievam, že nemusí nevyhnutne dôjsť k poklesu cien komerčných nehnuteľností, pretože trh nebude zrejme generovať cenotvorné transakcie a opatrenia vlád a centrálnych bánk smerujú k „zalievaniu“ ekonomík novými peniazmi. Možno budú dobiehať transakcie, ktoré boli dohodnuté pár mesiacov dozadu. Určite to bude mať však vplyv na pokles inkasovaných nájmov z nehnuteľností, čo sa prejaví ako pokles dynamiky rastu zhodnotenia fondov.

2. Stredné trvanie súčasnej situácie, približne 3 – 6 mesiacov, silné reštrikčné opatrenia vlád: Tento scenár počíta s obdobím, ktoré s veľkou pravdepodobnosťou spôsobí masívne štrukturálne problémy v ekonomike a v konečnom dôsledku pravdepodobne aj ekonomickú krízu. Mohlo by to bez masívneho zásahu vlád spôsobiť reťazovú reakciu, ktorej obeťou by boli najmä živnostníci, ale aj malé a stredné firmy. V tejto situácii by už s vysokou pravdepodobnosťou došlo k poklesu cien nehnuteľností z dôvodu investormi požadovanými väčšími rizikovými prirážkami k cenám nehnuteľností a tiež k zníženiu nájmov.

3. Dlhodobé trvanie súčasnej situácie, približne 6 a viac mesiacov: V tomto prípade by už došlo k masívnym štrukturálnym problémom v ekonomike a k ekonomickej kríze a to aj napriek výraznej podpore vlád a centrálnych bánk. Rovnako by spôsobilo prepad cien nehnuteľností.


Očekáváte, že se nepříznivá ekonomická situace a zavření byznysů projeví i na zhodnocení vašeho fondu v následujících čtvrtletích? Pokud ne, proč?
Momentálne nielen očakávam, ale si aj želám, aby sme v zmysle predchádzajúceho bodu zostali v scenári 1. V tomto prípade príde k poklesu dynamiky rastu zhodnotenia fondov v dôsledku znižovania a výpadkov nájmov, t. j. ročné zhodnotenia realitných fondov by sa mohli pohybovať aj naďalej v kladných číslach.

Projevuje se to případně už teď? 
Prejaví sa to vo výkonnosti fondu v najbližších mesiacoch, v závislosti od opatrení vlád jednotlivých krajín zameraných na potlačenie ekonomických dôsledkov pandémie, pretože naše nehnuteľnosti sa nachádzajú na území viacerých štátov (Česká republika, Slovenská republika, Poľsko, Maďarsko). Každá krajina totiž pristupuje k riešeniu problému s nájmami rozdielne.

Očekáváte pokles výnosů vašeho fondu z titulu přecenění majetku?
Ako som uviedol vyššie, očakávam naplnenie scenáru 1 a iba pokles dynamiky rastu zhodnotenia fondu.

Vláda navrhuje umožnit firmám, které musely kvůli státním opatřením zavřít své provozy, odklad nájmů (půjde o nájmy až do konce června) Na uhrazení nezaplacených nájmů budou mít pak dva roky. Jak se na takový návrh díváte? Jak moc to dopadne na příjmy pro váš fond? Reagují na tuto informaci už nájemníci?
V prípade uvedenia toho návrhu do života dôjde k trojmesačnému výpadku nájmov, ktoré budú ale nájomníci povinný doplatiť v rozložení splátok na dva roky. Uvedené spôsobí, že mesačné prírastky zhodnotenia fondov v dôsledku ich nákladov sa budú pohybovať počas tých troch mesiacov niekde okolo nuly. Na druhej strane povinnosť doplatiť nájmy v nasledujúcich obdobiach naopak mierne zvýši nárast zhodnotenia fondov v nasledujúcich dvoch rokoch oproti „normálu“.
Treba si uvedomiť, že aj spoločnosti, ktoré vlastnia nájomné objekty majú svoje bežné náklady na prevádzku. To, že bolo umožnené fungovať niektorým vybraným prevádzkam neznamená, že náklady prenajímateľov klesli na nulu. Stále je treba vykonávať údržbu, dezinfekciu, ostrahu objektov, platiť zamestnancov, kúriť, svietiť a podobne. Na financovanie tejto nevyhnutnej prevádzky slúžia tzv. servisné poplatky. Domnievam sa, že vláda by mala dať za povinnosť nájomníkom minimálne priebežnú úhradu servisných poplatkov a prípadne sa zamyslieť nad ďalšími kompenzáciami, pretože mnohé nájomné objekty platia aj úroky a istiny z prijatých úverov. Bez príjmov z nájmu nebudú tieto spoločnosti schopné ďalej platiť tieto záväzky. Takže na mieste je prijať také potrebné opatrenia, ktoré budú zamerané na odklad splátok istín a úrokov z prijatých úverov, alebo iné adekvátne riešenie.


Jak reagují vaši investoři? Zaznamenali jste výběry vkladů? Jak reagujete? 
Existuje malá skupina veľmi senzitívnych investorov, ktorí aj pri zaznamenaní negatívnych správ veľmi citlivo a rýchlo reagujú zlikvidnením svojich investícií. Našťastie, nás sa to zatiaľ významne nedotklo, ale samozrejme sa snažíme investorov upokojovať vyhláseniami k aktuálnej situácii na telefónnej linke a emailmi.
 
Treba si uvedomiť, že život ide ďalej a aktuálnou pandémiou život nekončí. Ľuďstvo počas svojej histórie prekonalo viacero kritických situácií, či už sa jednalo o pandémie (cholera, mor, španielska chrípka, ...) alebo konflikty (prvá a druhá svetová vojna, ...), a vždy prežilo a fungovalo ďalej. Počas vypätých situácií neprestalo pracovať, pretože nie len jesť, ale človek potrebuje k svojmu životu aj mnohé ďalšie veci. Takže v tomto ohľade som optimistický (scenár 1), pretože si musia všetci uvedomiť, že drastickými a dlhotrvajúcimi opatreniami v konečnom dôsledku „zabijeme“ ekonomiku a následky budú omnoho horšie ako dôvody, ktoré viedli k ich zavedeniu.

Zároveň aktuálne čísla úmrtí treba dávať do kontextu aj s ďalšími štatistikami, ktoré v mediálnom priestore zanikajú. Napríklad ročná miera úmrtnosti z akéhokoľvek dôvodu v populácii je podľa wikipédie niekde na úrovni 8,5 %, tzn., že pri počte obyvateľstva v Českej republike cca 10 mil. sa jedná o cca 85.000 ľudí ročne. Nechcem tým znevažovať obete vírusu, ale iba poukázať na to, že zatiaľ miera úmrtnosti na koronavírus na celú populáciu je zanedbateľná aj vďaka prijatým opatreniam, a teda zverejňované čísla úmrtí v dôsledku koronavírusu by nemali byť strašiakom hypnotizujúcim spoločnosť a nemali by viesť k nečinnosti, strachu a podobne...


Pokud by výběry vložených peněz do fondů narůstaly, jak by vás to ovlivnilo? Ohrozilo by to fungování fondu? 
V súčasnosti náš fond disponuje dostatočnou likvidnou rezervou na výbery vložených prostriedkov.

Projevuje se současná situace i v tom, že poklesl nebo se zastavil příliv nových investorských peněz do fondů? Klesá zájem o fondové investování? 
Pokles prílivu nových peňazí do fondu sa nezastavil a aj vďaka tomu je momentálne dopad pandémie na náš fond minimálny. Myslím si, že záujem sa iba mierne znížil z dôvodu nižšej mobility obyvateľstva.