Hospodářské noviny: "Růst cen bytů příští rok zpomalí," padlo v diskuzi o nemovitostech

Ceny nemovitostí k bydlení rostou krize nekrize a stejně je tomu u některých typů komerčních nemovitostí, zejména u skladů a logistických parků, jejichž důležitost pro obchody a e-shopy s pandemií ještě vzrostla. To jsou závěry diskuse na HN Reality Investments Forum 2020, konference, kterou tento měsíc pořádaly Hospodářské noviny. Fórum se konalo od úterý 1. prosince do čtvrtka 3. prosince v podobě tří on-line diskusí, jejichž záznamy jsou dostupné na iHNed.cz. Zatímco první blok diskusí se věnoval přípravě nového stavebního zákona, další dva bloky se zaměřily na investiční příležitosti na tuzemském realitním trhu, na investování prostřednictvím realitních fondů a také na vývoj na trhu nemovitostí pro bydlení.

Na koupi či výstavbu komerčních nemovitostí, tedy například skladů, kanceláří, obchodních nebo výrobních prostor, si letos investoři brali mnohem méně úvěrů. Jejich objem poskytnutý českými bankami byl v prvním pololetí letošního roku dokonce nejnižší v historii. V panelové diskusi to řekl Jan Frait, ředitel sekce finanční stability České národní banky (ČNB).

Podle dat ČNB si komerční developeři a další investoři napůjčovali necelých 30 miliard korun. Zároveň banky poskytovaly velmi bezpečné úvěry − buď s nízkým poměrem mezi výší hypotečního úvěru a zástavní hodnotou nemovitosti, nebo se slušným krytím dluhu budoucími příjmy z nemovitosti. Podle Fraita byly tedy firmy, které si braly úvěry na komerční nemovitosti, letos obezřetnější a nešly do velkého rizika. I tak ale může ekonomické oslabení přinést rizika. "Pro bankovní sektor se financování komerčních nemovitostí pravděpodobně problémem nestane, ale samozřejmě to nemusí platit pro privátní investory, protože ceny nemovitostí jsou napjaté, výnosy jsou nízké a rizika v některých jejich segmentech jsou značná," upozornil Frait.

SPIRÁLA MEZI DLUHY A CENAMI SE PŘÍLIŠ ROZTOČILA

Frait se vyjádřil i ke stále rostoucím cenám rezidenčního bydlení, tedy k bytům a domům. Ty i během pandemické krize setrvale rostou na rekordní úrovně, což překvapilo jak ČNB, tak analytiky realitního trhu. Například ceny bytů v Praze byly letos jedny z nejvíce rostoucích ze všech evropských hlavních měst. "Často říkáme, že velkým rizikem, nejen v české ekonomice, je roztáčení spirály mezi dluhovým financováním nákupu rezidenčních nemovitostí a jejich rostoucími cenami. Pro recesi, ve které se nejspíš nacházíme, je pohyb po této spirále nahoru velmi neobvyklý. Realizované ceny rezidenčních nemovitostí navzdory epidemii svižně rostou, a to nejen v Česku, ale ve většině evropských zemí," podotkl Frait.

Frait dodal, že na našponovaných cenách bytů se podílí jak opatření centrálních bank a vlád, které přidávají peníze do ekonomik, tak očekávání investorů, že relativně bezpečná finanční aktiva, jako například státní dluhopisy, nebudou řadu let téměř nic vynášet a zřejmě ani nepokryjí inflaci. A tak se investoři obracejí k nemovitostem.

Data o vývoji na trhu za třetí čtvrtletí naznačují, že mírné zpomalení tempa růstu cen bydlení v prvním pololetí bylo jen přechodné a ve zbytku roku by se dynamika růstu mohla zrychlit až někam k 10 procentům. Na opětovné zrychlení růstu realizovaných cen ukazuje také vývoj nabídkových cen. Jejich růst byl po nějakou dobu pomalejší, ale ve třetím čtvrtletí se opět zvýšil. Je možné, že k tomu přispělo i zrušení daně z nabytí nemovitosti, což by byl ovšem faktor pouze dočasný, poznamenal Frait. V příštím roce by však tempo růstu cen nemovitostí mělo zpomalit.

"Základní scénář naší nové zprávy, kterou zveřejníme 11. prosince, předpokládá, že zejména v příštím roce začne docházet k citelnému zpomalování cenové dynamiky, ale meziroční tempo růstu cen rezidenčního bydlení zůstane stále kladné," předpokládá Frait. V současnosti jsou byty nadhodnoceny zhruba o 17 procent a v některých českých lokalitách je to až 25 procent. Co se týče nadhodnocení bydlení, je Česko zhruba na úrovni Německa nebo Rakouska, srovnává ČNB.

V PRAZE CHYBÍ 50 TISÍC BYTŮ

Jak se všichni diskutující shodli, právě nemovitosti jsou na současném, covidovou pandemií rozkolísaném trhu poměrně překvapivou stabilitou. "Velmi oblíbené je například pořizování garážových stání, které vyžaduje jen velmi malé náklady. Ne všichni drobní investoři dosáhnou na milionové nebo desetimilionové investice. Proto jsou tu investice ve formě kolektivního investování, kdy se investoři složí a mohou koupit mnohem dražší nemovitost, než na jakou by dosáhli sami," řekl v diskusi Josef Eim, místopředseda představenstva realitní skupiny Českomoravská nemovitostní. Skupina má fond NEMO zaměřený na komerční nemovitosti.

Daniel Římal, zakladatel Československého nemovitostního fondu, se poklesu cen bydlení neobává, protože zejména ve velkých městech se nové byty pořád nestaví v potřebném množství. "V médiích se neustále říká, že v Praze chybí přes 50 tisíc bytových jednotek. Přitom my jako developeři všichni dohromady vytvoříme ročně šest až sedm tisíc nových bytových jednotek, tak stále vidím, že máme co dělat. Příprava stavebního řízení trvá několik let a opravdu neočekávám pokles cen bytů. Bydlení bude pro lidi pořád jedna z investičních jistot," řekl. Dodal, že ceny nemovitostí vždy kopírovaly inflaci a inflace se tento rok zvýšila o tři až pět procent.

David Manych, partner investiční skupiny Natland, připomenul, že poptávka po rezidenčních nemovitostech je v Česku nadále obrovská. "V době lockdownu byla řada rodin ukotvena doma a mnohdy tyto rodiny začaly řešit i druhé bydlení. Zaznamenali jsme například neuvěřitelnou poptávku po rekreačních objektech," zmínil Manych. Poptávku podle něj tlačí nejen skuteční zájemci o bydlení, ale také realitní fondy, které nakupují bytové celky, tedy hlavně bytové domy, pro nájemní bydlení. I v příštích letech budou mít nejvyšší prioritu v poptávce byty, protože u nich nejde jen o investici, ale o reálnou potřebu bydlet. Druhým místem v prioritách budou podle Manycha logistické areály a průmyslové parky. "E-commerce firmy jsou nyní pod velkou zátěží. Budou se chtít se svými sklady co nejvíce přiblížit k městům a dopravním cestám." Na třetím místě pak budou výnosové komerční nemovitosti typu kancelářských prostor. Pro ně to však i kvůli dočasnému pozastavení nájmů a přechodu na práci z domova může znamenat pokles v atraktivitě.

S RŮSTEM E-COMMERCE ROSTE I POTŘEBA SKLADŮ

Jeden z diskusních bloků se věnoval právě komerčním nemovitostem − a příležitostem, které tento segment představuje pro drobné i větší investory. Za investiční společnost Accolade, jež staví průmyslové, logistické a skladovací parky, v diskusi promluvil zakladatel Milan Kratina. "Spousta společností dostala šanci svůj on-line byznys nakopnout, ať už to byly firmy působící v dovozu jídla nebo třeba v módě. Ještě před pěti lety zkušení harcovníci v těchto oborech říkali, že čerstvé jídlo a móda se nikdy nebudou prodávat on-line. A nyní je vidět, že on-line byznys pohlcuje z maloobchodu víc a víc," zdůraznil Kratina. Skupina Accolade má specializovaný fond zaměřený na investování právě do průmyslových nemovitostí. Kratina upozornil na zdlouhavé povolovací procesy pro výstavbu nových logistických prostor, které v Česku trvají i několik let. Zároveň také Accolade registruje mnohem větší poptávku po skladování v oblasti výroby a zásobování potravinami. Řetězce a diskonty, jež dříve neskladovaly potraviny vůbec, nyní v obou pandemických vlnách potřebují sklady.

Dalším tématem byla otázka, jak pandemická situace dopadne na komerční reality do budoucna. K tomu se vyjádřil Jiří Hrbáček, místopředseda představenstva realitního fondu Wood & Company, který má v portfoliu například Galerii Harfa v Praze. Právě tyto fondy se musí vyrovnávat se zavřením obchodů a omezením komerčních aktivit. Podle Hrbáčka zatím k žádnému masivnímu ukončování nájmů v důsledku pandemie nedochází a vlastníci s nájemníky aktivně diskutují o řešení situace a podporují je. "Stejně jako u první vlny i teď vítáme, že se vláda a stát pozitivně postavily k řešení lockdownu. Nyní máme program pro druhou vlnu covidu-19, vedeme s nájemci nesčetná jednání. V OC Harfa i OC Krakov máme 210 smluv a ztratili jsme méně než 10 nájemců. To je, dalo by se říct, přirozený stav. Takže stát pomohl a i my hledáme cestu, jak tuto situaci vyřešit," řekl Hrbáček. Podle něj je v porovnání s jarním lockdownem nyní návštěvnost obchodních center o 30 až 35 procent vyšší, což vnímá jako pozitivní.

NOVÝ STAVEBNÍ ZÁKON ZATÍM SKLÍZÍ KRITIKU

Méně pozitivně vyzněla diskuse v bloku věnovaném novému stavebnímu zákonu, který má za sebou první čtení v Poslanecké sněmovně. Měl by zjednodušit a zrychlit stavební řízení, zatím však má podle některých diskutujících mezery. Jeho hlavní změnou má být, že místo obíhání množství úřadů a razítek k nové stavbě bude stavebníkům stačit od začátku do konce jen jediný úřad. Pavel Sovička, generální ředitel developera průmyslových prostor Panattoni pro Česko a Slovensko, by si nejvíc přál spíše větší předvídatelnost rozhodování úřadů a jasnější mantinely při celém řízení.

Hlas municipalit v diskusi reprezentovala Radka Vladyková, výkonná ředitelka Kanceláře Svazu měst a obcí České republiky. Svaz zastává názor, že problém zdlouhavosti se nevyřeší jen institucionální změnou, tedy zřízením jediného stavebního superúřadu. "Jedno kontaktní místo může klidně zajistit i stávající hierarchie a stávající struktura. Klíčová pro to všechno je digitalizace. Bohužel teď ještě nejsou připravené servery, digitální úložiště, přenosy dat a podobně," upozornila Vladyková.

Článek byl publikován ve speciální příloze HN Top realitní fondy.