Jak investovat do nemovitostí. Která je pro vás nejlepší?

PROČ JE INVESTOVÁNÍ DO NEMOVITOSTÍ TAK OBLÍBENÉ?

Nemovitosti svou popularitu nezískaly náhodou. Zjednodušeně jde říci, že kdo v posledních dekádách investoval do bytu, domu či komerční reality, ve většině případů se mu vložené peníze nadprůměrně zhodnotily. Důvodem je, že růst cen nemovitostí většinou až na výjimky bez problému překonává inflaci a majitelé tak v „cihle“ bezpečně ochrání své peníze před znehodnocením. Postupně rostou i ceny nájmů.

V tuzemsku navíc dlouhodobý růst cen umocňuje fakt, že poptávka po nemovitostech výrazně převyšuje nabídku a nic nenasvědčuje, že by se to v blízké budoucnosti mělo změnit. Češi nemovitostem pevně věří i proto, že až na malý propad po roce 2009 (období hospodářské krize) byly vždy stabilní investicí.

Přemýšlíte, že byste do realit také vložili aspoň část peněz? Na výběr máte několik způsobů a začít můžete klidně hned.

NÁKUP A PRONÁJEM INVESTIČNÍ NEMOVITOSTI

Nejčastější cesta, kterou se vydávají (nejen) čeští realitní investoři. Nemovitost si koupí buď na hypotéku, případně z volné hotovosti a následně ji pronajímají. Pokud se vydáte touto cestou, budete mít pravidelný příjem z pronájmu a zároveň v čase pravděpodobně poroste tržní cena nemovitosti. Když dům či byt vlastníte a pronajímáte dlouhá léta, je velká šance, že se vám investice bohatě vyplatí.

Jenže má to i své nevýhody. Pořízení nemovitosti bývá drahé, navíc se o ni musíte neustále starat, i když v ní nebydlíte. K tomu si přičtěte řešení různých záležitostí s nájemníky, papírování (např. podávání daňových přiznání) a také riziko, že vám nájemníci nemovitost poškodí. A nesmíme zapomenout ani na náklady spojené s pojištěním a běžnými opravami domácnosti.

Nákup a pronajímání nemovitostí je tedy zajímavý způsob zhodnocení peněz, ale často majitele časově i finančně vytíží.

NÁKUP, REKONSTRUKCE A PRODEJ NEMOVITOSTI

Méně častý, ale hlavně u movitějších investorů oblíbený způsob investování do realit. V teoretické rovině je princip jednoduchý: investor nakoupí nemovitost (většinou v horším stavu), na vlastní náklady ji zrekonstruuje a následně ji za výrazně vyšší cenu prodá dalšímu kupci.

Toto investování je ale mnohem rizikovější, navíc je jak finančně, tak časově náročné a rekonstrukci bytu či domu člověk většinou nezvládne sám, ale potřebuje pomocníky nebo rovnou specializovanou firmu. Tento způsob investování pro vás tedy nebude ideální, když s nemovitostí chcete mít jen minimum starostí.

BEZSTAROSTNÁ INVESTICE DO REALITNÍCH FONDŮ

Zatímco předchozí dva způsoby zaručují, že budete mít starostí nad hlavu, nemovitostní (realitní) fondy jsou pravým opakem – jakmile peníze zainvestujete, nemusíte nic dalšího řešit.

Nemovitosti fyzicky nakupuje realitní fond do svého portfolia a vy jako investor v nich finance zhodnotíte tak, že nakoupíte jeho podílové listy. Na tomto principu mimochodem funguje i náš ZFP realitní fond, o němž jsme částečně psali už výše a který investorům zajišťuje pravidelný výnos z nájemného a růstu cen nemovitostí. Od doby založení je jeho zhodnocení 72,46 % (tj. k 30. 9. 2024).

V nemovitostních fondech většinou najdete komerčních nemovitosti, a to české i zahraniční. Kromě toho, že za vás všechny starosti řeší provozovatel fondu, oceníte i snadný začátek investování (jak popisujeme dále v části Jak začít investovat do nemovitostí). Obrovskou výhodou také je, že k nepotřebujete miliony korun, začít investovat můžete už od pár stovek nebo tisícovek korun měsíčně.

INVESTICE DO NEMOVITOSTÍ FORMOU CROWDFUNDINGU

Crowdfunding neboli skupinové financování zažívá v posledních letech boom. Toto investování do realit je podobně jednoduché jako v případě realitních fondů, ale s tím rozdílem, že jako investor nenakupujete podílové listy, ale za předem stanovený úrok a na předem stanovený čas půjčujete peníze přímo developerům, kteří staví konkrétní nemovitosti.

V praxi to vypadá tak, že developer potřebuje půjčit např. 20 milionů Kč na stavbu komerční nemovitosti. Stovky až tisíce drobných i velkých investorů se pak na půjčku skládají (investují do ní), přičemž každý měsíc dostávají fixní úrok. Po uplynutí splatnosti investoři dostanou zpět jistinu (investovanou částku). Profitují obě strany – developer má včas peníze na stavbu a investoři peníze zhodnocují výrazně nad inflací.

Do crowdfundingových projektů můžete investovat i v rámci ZFP GROUP, výnos se nejčastěji pohybuje v rozmezí 5-7 % p.a. Investovat lze navíc snadno online.

INVESTICE DO VLASTNÍHO BYDLENÍ

Speciální kategorií je investice do nemovitosti, ve které plánujete sami bydlet. V takovém případě ale nad nákupem nejspíš nebudete primárně přemýšlet jako nad běžnou investicí, která vám začne co nejdřív generovat příjem, ale spíš jako nad jistotou pro budoucnost a místem, kde chcete strávit pohodlný život.

V průběhu času pravděpodobně poroste cena vaší nemovitosti, po splacení případné hypotéky navíc bude definitivně vaše a v budoucnu ji můžete kdykoliv prodat, nebo třeba přenechat dětem. Samozřejmě musíte počítat s vysokou počáteční investicí, a pokud nemáte dostatek prostředků je nutné financovat s pomocí úvěru s často dlouhou dobou splatnosti. Správná forma financování investice do vlastního bytu je proto klíčová a je vhodné ji probrat s odborníkem.

JAK ZAČÍT INVESTOVAT DO NEMOVITOSTÍ

Zhodnocovat peníze v nemovitostech dnes můžete prakticky ihned. Třeba v případě investice do ZFP realitního fondu stačí vyplnit formulář Žádost o registraci podílníka a vydání podílových listů (plus některé další požadované dokumenty). Se vším vám ochotně pomůže obchodník, který vám vysvětlí i další podrobnosti.

Jednoduché je začít investovat i do crowdfundingových projektů, vyberete si z nabídky a dáte nám vědět, že v něm chcete zhodnotit své finance.

Nákup vlastní nemovitosti k bydlení či pronájmu je časově náročnější, a pokud ji nechcete pořizovat na vlastní pěst a rádi byste měli jistotu, že nešlápnete vedle, nejspíš se neobejdete bez pomoci specialistů na reality.

—
Tento článek není investičním ani finančním poradenstvím. Jde o naučný text a modelové obrázky týkající se investování do nemovitostí.