Ze života hypotečního specialisty v roce 2022

Posledních několik měsíců probíhá v rámci finančního trhu a úvěrových zprostředkovatelů obzvlášť velmi intenzivní vystřízlivění. Byť se samozřejmě dalo očekávat, že po vyloženě žních v oblasti hypoték v uplynulém roce 2021, přijde propad a návrat trhu k dlouhodobému normálu, dění od února tohoto roku předčilo i ty nejdivočejší představy a vize z konce minulého roku. Posuďte sami – pokles trhu hypoték v červenci 2022 je -75 % y/y, respektive -30 % oproti předcházejícímu měsíci. Celkově jsou nyní očekávání České bankovní rady na úrovni 200 až 250 mld. Kč HÚ za rok 2022, ve srovnání s rekordními 541 mld. Kč za rok 2021.

Aktuální prudké zpomalení na hypotečním trhu je převážně (ale nejenom) způsobeno vysokou inflací (17,5 % y/y), růstem úrokových sazeb (2T Repo 7,00 % p.a.) a na to navazující cenou mezibankovních peněz, ze kterých pak jednotlivé komerční banky odvozují úrokové sazby samotných hypotečních úvěrů. Ty se nyní pohybují v rozmezí 5,5 až 7,8 % p.a. v závislosti na bance, objemu úvěru a především délce fixace. Paradoxně jsou nyní výrazně levnější úvěry s dlouho fixací (10 let – 5,49 % p.a.) oproti těm krátce fixovaným (1 rok – 7,8 % p.a.), z čehož finanční svět odvozuje, že aktuální úrovně inflace a úroků jsou relativně přechodné a během několika let budou postupně klesat. Na tomto předpokladu se jako na jednom z mála shodnou téměř všichni ekonomové ve svých prognózách.

Kdy, kam a jak moc budou úrokové sazby klesat je ale úplně jiná otázka. Záleží především na nadcházejícím vývoji inflace, kterou se (snad) podaří „zkrotit“ již během zimy tohoto roku a následně bude moci ČNB začít opět snižovat úrokové sazby, aby dále neškrtila českou ekonomiku.

V tuto chvíli tedy klientům na jedné straně doporučuji vzít si hypotéku co nejdříve, pokud už chtějí/musí kupovat nemovitost během následujících 12 měsíců. Sazby totiž dle výhledu trhu a mého názoru budou v dalších měsících ještě stoupat (minimálně 7 % p.a. na 5 leté fixaci se jeví docela reálně) a následně snad již začnou klesat. Hodnot 5 % a méně ale dosáhnou spíše až na začátku léta 2023.

Pokud samozřejmě můžu potřebu hypotéky odložit o další 2 až 3 roky, pravděpodobně dostanu lepší (tj. nižší) úroky v bance, musím ale na druhou stranu zvážit možnost dalšího růstu cen nemovitostí a možná i materiálů, takže výsledná hypotéka bude sice levnější na úrokovou sazbu, ale celkově vyšší díky růstu cen a nakonec tedy v součtu i dražší. Pokud si mohu ještě dovolit toto budoucí riziko zvládnout v rámci rodinného rozpočtu, mohu ještě „zkusit počkat“. V případě že už pravděpodobně čekat nemůžu z důvodu napjaté bonity a nedostatku dalších volných finančních rezerv, je i v dnešní době pravděpodobně jistější koupit nyní, než čekat na lepší a levnější zítřky.

Tím se dostáváme k mnoho let očekávanému a stále nepřicházejícímu poklesu cen nemovitostí. Ten byl naposledy předpovídán s příchodem COVIDu, kdy je místo toho napříč celou Republikou zaznamenán růst cen snad všech typů nemovitostí o desítky procent. Sice v tuto chvíli i díky růstu hypotečních sazeb dosáhne na koupi bytu / rodinného domu stále méně českých rodin, ale na druhou stranu mají Češi celkově v bankách uloženo přes 3 200 mld. Kč na běžných a termínovaných vkladech. To v kombinaci s naprosto zarytým národním přesvědčením, že vlastnictví nemovitosti je jedna z největších životních jistot vede k tomu, že nyní cca polovinu všech nemovitostí kupují (ti šťastnější a bohatší) Češi za „hotové“ – aktuální data budeme mít díky zpoždění trhu až cca na konci léta, takže se musíme nyní spolehnout na vyjádření realitních kanceláři.